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3月31日晚間，萬科發(fā)布2024年年報。
據(jù)萬科公布的數(shù)據(jù)，公司2024年實現(xiàn)營業(yè)收入3431.8億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損494.8 億元。
報告期內(nèi)，萬科主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)服務(wù)。分業(yè)務(wù)類型看，營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)的營收為3010.3億元，占比87.7%；來自物業(yè)服務(wù)的營收為331.3億元，占比9.7%。扣除稅金及附加前，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率為9.5%，補(bǔ)回折舊攤銷后，毛利率為11.1%，
就公司業(yè)績出現(xiàn)虧損的具體原因，萬科管理層3月31日與投資者交流活動中表示，這主要是因為對部分項目計提存貨跌價準(zhǔn)備，部分其他應(yīng)收款需要計提減值，非主業(yè)財務(wù)投資基于成本法核算出現(xiàn)一定賬面虧損以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。
“一方面，過往高地價項目進(jìn)入結(jié)算，公司毛利受到了影響?？紤]到部分市場下行短期內(nèi)難以恢復(fù)，我們對未結(jié)算項目計提了部分減值；另一方面，公司全年落實瘦身健體的一攬子方案，加速資產(chǎn)去化補(bǔ)充現(xiàn)金流，加大了虧損。此外，公司部分應(yīng)收款發(fā)生了回收風(fēng)險，加大了虧損壓力?！比f科管理層稱。
財報顯示，萬科制定并推動實施業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險化解的“一攬子方案”，堅定瘦身健體、聚焦主業(yè)、在各方支持下積極開展全力自救，取得一定進(jìn)展。
在經(jīng)營端，萬科2024年交付超過18萬套房子；實現(xiàn)銷售金額2460.2億元，銷售面積位居行業(yè)第一，銷售回款率保持100%以上；大宗資產(chǎn)交易完成54個項目交易，合計簽約259億元；通過存量資源盤活新增和優(yōu)化產(chǎn)能412億元，回收現(xiàn)金超百億。
在融資端，萬科積極爭取各類金融機(jī)構(gòu)支持，去年全年新增融資和再融資948億元，新增融資綜合成本3.54%；經(jīng)營性物業(yè)貸落地293億元，申報178個白名單項目。期內(nèi)，萬科2024年完成93億元的境內(nèi)公開債券和折合人民幣約104億元的境外公開債券償付。
值得一提的是，為應(yīng)對流動性風(fēng)險和經(jīng)營挑戰(zhàn)，今年年初萬科調(diào)整充實了管理團(tuán)隊，并獲得了大股東深鐵集團(tuán)，以及廣東省、深圳市有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)等多方支持。
2024年以來，大股東深鐵集團(tuán)已通過大宗交易、REITs認(rèn)購、股東借款等多種方式對萬科予以支持。深鐵先后認(rèn)購中金印力公募REIT、受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊、受讓萬科所持有的紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目49%投資收益權(quán)。截至目前，深鐵已合計向萬科提供70億元股東借款用于歸還公開市場債券。
在今年1月份萬科管理團(tuán)隊調(diào)整充實時，廣東省、深圳市及有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人已表示，將全力支持企業(yè)穩(wěn)妥處置風(fēng)險，保持萬科融資規(guī)?？傮w穩(wěn)定，助力企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。深圳市國資委負(fù)責(zé)人更強(qiáng)調(diào)：有能力、有實力，也有足夠的“子彈”，支持地鐵集團(tuán)通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩(wěn)健發(fā)展。
“為了共同的目標(biāo)，新加入的成員與原管理團(tuán)隊走到一起，大家攜手并肩，一手抓改革化解風(fēng)險，一手抓融合發(fā)展，動員各方力量，協(xié)調(diào)多方資源，以更好推動萬科穩(wěn)健經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展?！比f科管理層表示。
此外，深圳地區(qū)8家銀行負(fù)責(zé)人也表態(tài)將繼續(xù)積極運用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具，滿足萬科合理融資需求，全力保障其整體融資規(guī)模穩(wěn)定。同時，進(jìn)一步加大對萬科主要股東的支持力度，共同幫助萬科增強(qiáng)流動性，實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。近幾個月以來，各方積極行動、協(xié)同配合，新管理團(tuán)隊務(wù)實高效、穩(wěn)健經(jīng)營，一系列舉措為萬科改革發(fā)展注入了新動能，目前萬科今年一季度公開債均已兌付。
萬科管理層指出，金融機(jī)構(gòu)等各類合作伙伴紛紛施以援手，支持公司融資需求。深鐵集團(tuán)作為積極股東和耐心資本，綜合運用業(yè)務(wù)支持、資金支持、戰(zhàn)略融合、軌道賦能等市場化、法治化手段予以支持?！斑@些有利政策的加持，以及‘新鮮血液’的加入，為萬科發(fā)展迎來了重大轉(zhuǎn)機(jī)。”
就公司接下來的安排，萬科方面表示，將從聚焦主業(yè)、優(yōu)化新格局及提升核心競爭力等方面展開。
萬科管理層介紹，首先，公司在戰(zhàn)略方面要聚焦到主業(yè)主營和重點城市布局，加速推動資產(chǎn)處置和業(yè)務(wù)優(yōu)化。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)錨定2025年銷售回款目標(biāo)，實施靈活量價策略加速推盤，確保銷售回款率繼續(xù)提升。堅守“保交房”底線，深度參與城市存量不動產(chǎn)改造盤活。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)明確各業(yè)務(wù)底層邏輯和核心業(yè)務(wù)指標(biāo)，持續(xù)推進(jìn)經(jīng)營提效，指標(biāo)達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水平。
在城市聚焦方面，萬科在當(dāng)前已進(jìn)入城市，將錨定發(fā)展前景好、供需關(guān)系平衡、在當(dāng)?shù)鼐邆涓偁巸?yōu)勢的重點城市。在業(yè)務(wù)組合上，對于要退出的業(yè)務(wù)或項目，基于自身特點合理安排退出節(jié)奏，集中資源推進(jìn)權(quán)重項目退出，實現(xiàn)戰(zhàn)略收斂聚焦和資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化。同時，繼續(xù)有序推進(jìn)經(jīng)營性重資產(chǎn)項目的處置，實現(xiàn)增量現(xiàn)金流入。
關(guān)于如何向新模式切換，萬科管理層表示，在妥善化解債務(wù)風(fēng)險的同時，萬科也將構(gòu)筑資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化新格局。
“在模式創(chuàng)新上，萬科將持續(xù)提升多元場景的開發(fā)經(jīng)營服務(wù)能力，深度參與城市存量不動產(chǎn)的改造盤活，充分整合各方資源，激活存量資產(chǎn)效能，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，運用多維舉措，科學(xué)調(diào)節(jié)債務(wù)水平，持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。通過資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益協(xié)同運作，實現(xiàn)安全經(jīng)營目標(biāo)有序達(dá)成?！比f科管理層補(bǔ)充道。
此外，關(guān)于整合資源，在產(chǎn)業(yè)協(xié)同上，萬科將著力強(qiáng)化與深鐵集團(tuán)的融合發(fā)展，因地制宜打造新質(zhì)生產(chǎn)力，在軌道物流、TOD 綜合開發(fā)、商業(yè)運營、工程代建、基礎(chǔ)設(shè)施運維養(yǎng)、科技創(chuàng)新等方面深度合作，共創(chuàng)城市新生態(tài)。
萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在政策引導(dǎo)和支持下，相信行業(yè)已度過最困難時期，房地產(chǎn)市場將回到穩(wěn)定健康發(fā)展軌道。萬科歷經(jīng)40年的風(fēng)雨和沉淀，打造了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，積累了豐富的運營經(jīng)驗，儲備了優(yōu)秀的人才資源，培育了強(qiáng)大的品牌影響力，這為公司穩(wěn)健發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。相信在各方支持下，萬科一定能走出低谷、迎來轉(zhuǎn)機(jī)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多方支持下，伴隨政策東風(fēng)和市場信心恢復(fù)，相信萬科接下來有望逐步重回健康發(fā)展軌道。
