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房企債務(wù)重組有望進(jìn)入“削債時(shí)代”。
日前，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，現(xiàn)有債務(wù)未償還本金總額約74%的持有人已遞交加入境外債重組支持協(xié)議的函件。碧桂園也宣布，境外債方面目前已與超過(guò)70%的債權(quán)人在高息債方面達(dá)成共識(shí)，目標(biāo)是在今年內(nèi)完成境外債務(wù)整體重組工作。
隨著融創(chuàng)、碧桂園相繼公布境外債重組進(jìn)展，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組或重整進(jìn)展加快。6月以來(lái)，旭輝、金輪天地等房企境外債重組已基本獲債權(quán)人通過(guò)，將進(jìn)行聆訊；龍光發(fā)布債務(wù)重組方案，力圖推進(jìn)債務(wù)優(yōu)化工作。
與此同時(shí)，房企債務(wù)重組模式正從展期轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性削債。其中，融創(chuàng)境外債重組方案預(yù)計(jì)化債約600億元；碧桂園的境外債重組提案有望最多減少116億美元債務(wù)；旭輝境外債重組預(yù)計(jì)削減境外債務(wù)約52.7億美元，約合379億人民幣。
“如果企業(yè)和投資者能夠就‘削債’的債務(wù)重組條款達(dá)成一致，我們認(rèn)為房企的短期流動(dòng)性壓力將得到緩解，企業(yè)可以將更多精力投入到資產(chǎn)盤(pán)活和銷售上，這對(duì)整個(gè)行業(yè)的企穩(wěn)將產(chǎn)生積極影響?！被葑u(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事石露露告訴記者。
然而，達(dá)成重組方案協(xié)議雖能緩解外部融資壓力，房企仍面臨內(nèi)部經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的挑戰(zhàn)。石露露認(rèn)為，短期而言房企存量項(xiàng)目的質(zhì)量以及資產(chǎn)盤(pán)活能力是決定其內(nèi)生現(xiàn)金流和投資人決策的重要考量點(diǎn)。
“盡管中央及各地政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇可能主要集中在一線城市及部分強(qiáng)二線城市。但這些城市的競(jìng)爭(zhēng)正在加劇，因?yàn)榇蠖鄶?shù)全國(guó)性的國(guó)有房企也在重新布局并集中發(fā)展這些城市?！笔堵侗硎?，“重組房企能否在這些城市補(bǔ)充土地，將對(duì)它們的中長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生重大影響?！?/p>
房企債務(wù)重組加速
近期融創(chuàng)、碧桂園等頭部房企相繼公布重組進(jìn)展，削減債務(wù)規(guī)模動(dòng)輒幾十億美元，標(biāo)志著行業(yè)化債進(jìn)程進(jìn)入深水區(qū)。
“目前融創(chuàng)已獲得所有債權(quán)人的約74%支持，意味著境外債重組基本實(shí)質(zhì)性完成?！币晃粋鶆?wù)重組分析師表示，在法院裁決債務(wù)重組案時(shí)，只需參與投票債權(quán)人的75%投出贊成票，即視為通過(guò)。
接近融創(chuàng)方面人士向記者表示，一旦境外債重組成功，融創(chuàng)將成為行業(yè)第一家境外債基本清“零”的大型房企，大幅化解上市公司層面的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)化債約600億元。
融創(chuàng)境外債重組獲得高比例支持并非孤例。6月5日，碧桂園首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事伍碧君在線上股東會(huì)議上表示，已與超過(guò)70%的債權(quán)人在高息債方面達(dá)成共識(shí)。
此外，旭輝控股境外債重組也迎來(lái)進(jìn)展，其公告稱，于6月3日舉行的計(jì)劃會(huì)議上取得所需的法定大多數(shù)計(jì)劃債權(quán)人支持，預(yù)計(jì)重組后境外債務(wù)將減少約52.7億美元。下一步，將于6月26日尋求法院批準(zhǔn)該計(jì)劃。
同日，龍光集團(tuán)則宣布優(yōu)化調(diào)整債務(wù)重組方案，新重組方案下，標(biāo)的債券29項(xiàng)原始增信資產(chǎn)將分別用于全額轉(zhuǎn)換特定資產(chǎn)選項(xiàng)、資產(chǎn)抵債選項(xiàng)中的以物抵債模式和信托抵債模式以及全額留債選項(xiàng)，最大限度盤(pán)活增信資產(chǎn)。同時(shí)，公司股東額外籌集現(xiàn)金資源和股票資源用于新重組方案。
中指院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者，房企債務(wù)重組加速得益于兩方面因素。一是出險(xiǎn)房企提供多元化重組方式，如采用債轉(zhuǎn)股、債務(wù)期限展期、資產(chǎn)清償、現(xiàn)金兌付等多種方式相結(jié)合的重組方案，能夠滿足不同債權(quán)人的需求，提高方案的接受度。
二是，在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，債權(quán)人態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)，債權(quán)人意識(shí)到房企的債務(wù)償還難度較大，相較于破產(chǎn)清算和資產(chǎn)持續(xù)貶值，更傾向于接受重組方案，以提高債務(wù)清償率。另外，部分債權(quán)人在出險(xiǎn)房企債務(wù)不斷換手后持有成本較低，如果重組方案的現(xiàn)金回收價(jià)值更具吸引力，他們更愿意接受重組?！?/p>
債轉(zhuǎn)股與削債成主流
值得關(guān)注的是，今年房企的債務(wù)重組已從展期延付，步入削債減負(fù)的深水區(qū)。根據(jù)融創(chuàng)、碧桂園、旭輝的境外債重組方案，大幅削減債務(wù)本金成為核心特征。
這一轉(zhuǎn)變背后或有嚴(yán)峻的債務(wù)壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年房企債務(wù)到期規(guī)模達(dá)5257億元，較2024年的4828億元進(jìn)一步攀升。
“今年房企債務(wù)到期規(guī)模高于2024年，償債壓力較大。而隨著多家房企的債務(wù)重組推進(jìn)，削債比例提高漸成趨勢(shì)?！睎|方證券研報(bào)指出。
“今年不少房企的債務(wù)重組削債遠(yuǎn)高于2023年水平?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴記者，今年前5月百?gòu)?qiáng)房企銷售總額同比下滑，同時(shí)出險(xiǎn)房企銷售跌幅更甚，直接導(dǎo)致對(duì)這些企業(yè)原有的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)模型出現(xiàn)變化。
“在新模型下出險(xiǎn)房企未來(lái)回款預(yù)計(jì)還會(huì)可能持續(xù)減少，這種現(xiàn)金流缺口使得展期策略失效，只有通過(guò)削債實(shí)現(xiàn)債務(wù)規(guī)模，才是債權(quán)人利益最大化的方式。”張波表示。
劉水進(jìn)一步解釋，考慮到長(zhǎng)周期內(nèi)新房市場(chǎng)絕對(duì)規(guī)模下行，短期內(nèi)市場(chǎng)仍在筑底中，資產(chǎn)貶值壓力猶在，僅延長(zhǎng)還款期限，可能面臨再次逾期和二次展期的問(wèn)題，并不能夠徹底解決債務(wù)危機(jī)。
“因此，債轉(zhuǎn)股和削減本金方式能夠?qū)崿F(xiàn)公司債務(wù)規(guī)模降低，整體償債壓力得以延后，債轉(zhuǎn)股還同步增加凈資產(chǎn)，有利于修復(fù)公司資產(chǎn)負(fù)債表，為公司經(jīng)營(yíng)基本面好轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。”劉水稱。
多位行業(yè)分析師指出，未來(lái)，在新房銷售尚未回穩(wěn)以及資產(chǎn)折價(jià)壓力下，償債壓力較大的房企將加速債務(wù)重組進(jìn)程，且提高削債比例可能是普遍趨勢(shì)。
政策環(huán)境為房企債務(wù)重組提供支撐
房企債務(wù)重組加速的背后，是政策環(huán)境與市場(chǎng)融資條件的同步改善。
政策層面，金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤在5月7日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
“這意味著未來(lái)更多配套政策將不斷落地，針對(duì)企業(yè)端的貸款支持將不斷加大?！眲⑺硎?，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”政策將繼續(xù)完善，促進(jìn)資金實(shí)質(zhì)性落位，改善企業(yè)資金面。
與此同時(shí)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制對(duì)于保障項(xiàng)目的順利建設(shè)和交付，穩(wěn)定金融機(jī)構(gòu)信心、緩解企業(yè)資金壓力、促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)隔離與化解、推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期改善均有積極作用，有利于債務(wù)重組工作的順利推進(jìn)。
一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出，預(yù)計(jì)政策支持起到的作用將越來(lái)越明顯，比如4萬(wàn)億元融資白名單、房企存量住房和閑置土地收儲(chǔ)，這些對(duì)于出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)變現(xiàn)償債具有一定推動(dòng)作用。
市場(chǎng)層面，房企融資成本有所下降。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為288.8億元，同比增長(zhǎng)23.5%。債券融資平均利率為2.35%，同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.41個(gè)百分點(diǎn)。
“未來(lái)在制度創(chuàng)新方面，通過(guò)可轉(zhuǎn)債分層設(shè)計(jì)、服務(wù)信托、并購(gòu)融資優(yōu)化等工具，重塑房企債務(wù)重組邏輯，但仍需應(yīng)對(duì)銷售回暖持續(xù)性、信用修復(fù)緩慢等挑戰(zhàn)?！睆埐ǚQ。
事實(shí)上，房企債務(wù)重組雖加速推進(jìn)，但行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清。
劉水認(rèn)為，房企的重組成功并不意味著上岸，債務(wù)重組成功將有助于緩釋風(fēng)險(xiǎn)，但企業(yè)真正走出危機(jī)，還需要市場(chǎng)回暖支持，企業(yè)基本面獲得改善后才能夠避免重復(fù)展期或者重復(fù)重組。
