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房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整背景下，與房企債務(wù)兌付相關(guān)的信息，仍然是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

5月15日，記者從獨(dú)立信源處獨(dú)家獲悉，龍湖集團(tuán)已將“22龍湖03”的兌付資金全額撥入償債專(zhuān)戶(hù)，總金額5.2億元人民幣，涵蓋5億元本金以及2000萬(wàn)元利息。

公開(kāi)資料顯示，“22龍湖03”于2022年5月發(fā)行，規(guī)模為5億元，票面利息4%，行權(quán)日期為5月19日。

“22龍湖03成功兌付后，龍湖在2025年內(nèi)已累計(jì)兌付境內(nèi)公開(kāi)債券約70億元，均為如期兌付。”一位知情人士告訴記者。

上述債券的兌付是龍湖在債務(wù)兌付中的一個(gè)縮影。今年以來(lái)，其多次提前或如期完成債券兌付工作。今年1月，龍湖兌付了“22龍湖01”、“20龍湖02”兩支債券，合計(jì)39.775億元；3月4日，龍湖如期兌付“20龍湖04”，行權(quán)金額約25.02億元。

“堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全是龍湖發(fā)展的底線，公司把公開(kāi)市場(chǎng)不違約，履行所有債務(wù)安全兌付，銀行貸款不逾期不展期作為首要原則?！饼埡瘓F(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼表示。

針對(duì)2025年到期債務(wù)，趙軼表示，龍湖已經(jīng)做好清晰的償債計(jì)劃，將提前鋪排、有序歸還。

記者從龍湖方面獲悉，今年其待歸還的公開(kāi)債務(wù)有三類(lèi)：一是7、8月的國(guó)內(nèi)信用債，會(huì)提前準(zhǔn)備好償還資金；二是年底到期的85億元海外銀團(tuán)，會(huì)從三季度開(kāi)始有序逐月歸還；三是中債擔(dān)保債券，今年到期35億元，一筆在8月份，一筆在11月份，該項(xiàng)債務(wù)有資產(chǎn)抵押，因此龍湖會(huì)用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸將其置換出來(lái)。

事實(shí)上，龍湖集團(tuán)早在2022年便開(kāi)始通過(guò)戰(zhàn)略規(guī)劃壓降負(fù)債。

“2022年時(shí)，我們當(dāng)時(shí)認(rèn)為整個(gè)國(guó)內(nèi)信用債市場(chǎng)，可能會(huì)對(duì)民營(yíng)房企階段性‘關(guān)閉’，所以我們?cè)谧鰤毫y(cè)試時(shí)，即做好不再新發(fā)信用債的準(zhǔn)備，并提出以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正來(lái)壓降有息負(fù)債，去倒逼業(yè)務(wù)發(fā)展。同時(shí)，因?yàn)樵趦?nèi)部提出經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正的要求，也會(huì)對(duì)一些投資性、規(guī)模的沖動(dòng)，形成克制效應(yīng)。”龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼CEO陳序平稱(chēng)。

其表示，到了2023年，龍湖進(jìn)一步意識(shí)到僅靠上述策略還不夠。龍湖有大量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，如天街、冠寓等，但當(dāng)時(shí)并沒(méi)有把這些項(xiàng)目的融資效率做起來(lái)。

“2024年1月底，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸新政落地，龍湖當(dāng)年做了接近300億元的經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸增量，同時(shí)因?yàn)椴粩嘤行略錾虡I(yè)項(xiàng)目開(kāi)出來(lái)，整體經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸達(dá)到773億規(guī)模，可以用來(lái)置換集團(tuán)信用融資。”

上述管理層介紹，龍湖經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸今年預(yù)計(jì)新增100億元以上，在年底整個(gè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸有機(jī)會(huì)達(dá)到接近900億元的規(guī)模。

“對(duì)龍湖而言，近幾年主要圍繞兩大核心目標(biāo)推進(jìn)債務(wù)管理工作。一是通過(guò)正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流降低有息負(fù)債的總額；二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換短周期的信用債，通過(guò)兩三年時(shí)間完成整個(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的切換?！壁w軼稱(chēng)。

記者在采訪中了解到，2025年是龍湖債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的最后一年，也是最關(guān)鍵的一年，到2025年底，龍湖整體債務(wù)會(huì)進(jìn)一步下降，達(dá)到1400億左右?！?/p>

財(cái)報(bào)顯示，截至2024年底，龍湖有息負(fù)債規(guī)模降至1763億，直接融資比例降至17%，銀行融資占比為83%。

不過(guò)，在堅(jiān)持債務(wù)安全優(yōu)先于增量投資的戰(zhàn)略下，龍湖也并未完全放棄投資機(jī)會(huì)，而是保持了一定的投資強(qiáng)度，聚焦一二線核心城市。

截至今年4月，龍湖共新增土地儲(chǔ)備4宗，權(quán)益總對(duì)價(jià)約17.74億元，新增項(xiàng)目分別于上海、蘇州、貴陽(yáng)等地。

“在保障安全性?xún)攤那疤嵯?，我們?huì)擇機(jī)獲取新土地，并根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行彈性的供貨?！饼埡芾韺颖硎?。

公司業(yè)績(jī)方面，截至4月末，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷(xiāo)售金額220.8億元，合同銷(xiāo)售面積160.3萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入87.6億元。